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什么是区域综合开发
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如何做区域综合开发
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项目经验
什么是区域综合开发
区域综合开发释义
百度 国务院侨办专家咨询委员、欧美同学会专家咨询委员、北京理工大学法学院教授刘国福作了题为“中国国际移民（侨）的目前形势、面临挑战和未来探索”的演讲。区域综合开发在现有政策法规中尚无明确定义，实践中主要指对某一区域进行整体改造、建设、运营为一体的综合开发行为，涉及土地一二级开发、基础配套建设、公共设施建设等内容， 按建设的载体类型主要有新城开发、产业园区开发、交通枢纽开发、城市更新等几种。 在顶层设计、土地一级开发、工程施工、物业开发、片区运营等领域，进行规划设计、投融资、工程建设、资源导入、运营管理等市场活动。 区域综合开发的收入来源主要包括一级开发收入、土地出让收益、增值收益、产业导入和运营收益等。
开发类型：
四种典型的区域综合开发类型
| 区域开发类型 | 优势 | 劣势 | 要素保障 |
|---|---|---|---|
| 城镇连片开发 |
?促使劳动力向开发片区聚集 ?调整优化城区产业结构 ?发挥示范作用，带动周边区域发展。 ?塑造城市新形象，优化投资环境。 |
?城市连片开发建设资金、精力有限 ?开发模式有待创新 ?片区发展与合理征迁关系难处理 |
?资金、土地、人才是片区开发的重要保障。 ?优化城乡规划，完善顶层设计。 |
| 产业新城开发 |
?扩大产业发展空间，加速产业聚集。 ?有利于构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力，打造新经济增长极。 |
?产业新城开发模式单一，亟待寻求突破创新。 ?聚焦产业发展方向尤为重要，把控难度大。 ?招商引资任务重，见效慢。 |
?制定完善产城融合规划方案 ?完善的法律制度保障 ?地方政府在政策、资金、人才等方面给与支持。 |
| 城市更新改造 |
?充分挖掘城市存量土地资源，实现资源最大化利用。 ?我国老旧建筑日益增多，城市更 新需求强劲。 |
?建立在一定的资源基础之上，对交通 条件要求较高。 ?征地拆迁成本高，周边环境总体相对较差。 |
?地方政府在政策、资金等方面给与支持。 ?充分挖掘区域特色资源 ?加大宣传推广力度 |
| 交通枢纽开发 |
?交通枢纽综合开发产业层次高， 经济带动作用明显。 ? 能实现交通枢纽与经济发展 双重功能的统一 |
?必须依托交通枢纽进行开发建设，对开发建设选址要求极高。 ?需要大量资金支持 ，一般地方政府难以承担。 |
?地方政府的政策、资金、人才等方面给与支持。 ?交通枢纽需具备一定规模 ?加大基础设施投资建设 |
开发特点
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注重土地获取
?土地获取：土地是区域综合开发首要条件
?土地决定区域开发价值：土地的位置、周边条件等对资源导入影响大.
?土地整理是区域开发重要风险来源：征地拆迁难度大，指标调整时间长、成本高。 -
地方政策影响大
?国家政策无细致规定：国家对区域开发没有统一的政策规定
?地方政府差异较大：地方经济发展水平不同，地方政府理念、认识等相差较大，政策规定各不相同。 -
长期大额投资
?利益纠纷多：涉及土地面积往往较大、利益诉求主体多。
?投资周期长：大体量、多内容等特点，决定了投资周期长，对现金流要求较高，需要滚动开发实现连续，并不断筹集资金。 -
高利润的复杂工程
?工程内容多：包括土地整理、基础设施及市政配套、住宅、商业、办公等多项建设内容。
?附加值大：多环节、多内容决定盈利来源多样，拥有土地增值、土地开发等多项高回报的项目。
开发比较：
由于投资大、项目复杂，与一般项目开发相比，规划定位、资源整合、风险控制等对区域综合开发极为关键。
| 比较指标 | 区域综合开发 | 一般项目开发 |
|---|---|---|
| 规划定位 | 前期规划定位对项目成败极为关键，要实现多规融合，产业定位要精准。 | 规划定位对项目成败具有重要作用 |
| 开发体量 | 占地面积大，开发内容多，往往涉及一二三级开发。 | 往往只是单个项目开发 |
| 投资金额 | 需要巨量的投资，对开发主体的实力要求高。 | 投资莫规模相对较小 |
| 项目复杂度 | 项目较为复杂，涉及大量的征地拆迁、多种利益主体、多项建设内容。 | 相对较简单 |
| 资源整合能力 | 巨大的项目体量，对资源整合能力要求极高。 | 要有一定的资源整合能力 |
| 盈利来源 | 每一个开发环节均能构成盈利来源 | 盈利来源较少 |
| 项目风险 | 项目环节多，面临多重风险，对风险的把控能力要求较高。 | 风险相对较小 |
开发政策：
国家对区域综合开发政策逐步从规范土地市场，向引导区域综合开发转变，更加重视区域综合开发的规范性、科学性、合理性。
?主要内容：要求提升开发区的居住生活、公共服务、基础设施等城市功能，强化产业支撑，完善开发区土地政策，创新开发区管理体制，拓宽建设融资渠道。
?重要意义：促进开发区的综合开发，保障开发用地，促进开发区产城融合，发挥社会资本在开发区综合开发中的作用。
?主要内容：要求高铁站综合开发要强化规划引导，规模选址要合理，土地利用要集约，站城发展要融合，开发时序要合理，开发机制可创新。
?重要意义：促进高铁站综合开发规范发展，遏制高铁站远离城市的乱象，促进高铁新城与城市融合发展，提升高铁新城开发可行性。
PPP是区域综合开发的重要融资手段，但是财政部92号文已经对PPP作出了诸多限制，可能对区域综合开发带来一定影响。
不得入库的PPP项目 ?不适宜采用PPP模式实施 --不属于公共服务领域，如商业地产、招商引资 --涉及国家安全或重大公共利益 --仅涉及工程建设，无运营内容 ?前期准备工作不到位 ?未建立有效付费机制
开发政策：
全国各地都有自身的地方特色，地方政策对区域综合开发的要求也不一样，因此，地方政策对项目影响较大。
| 地区 | 政策文件 | 主要内容 |
|---|---|---|
| 北京 | 关于进一步规范企业投资土地一级 开发项目利润管理的意见 |
市政府已经批准未供应、新批准的企业土地一级开发项目，初始取得立项核准后4年，全部达到供应条件的，利润率最高为12%；4年内全部达到供应条件的项目，每提前1年利润率最多增加1个百分点；4年内未全部达到供应条件的项目，每延期1年利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%。 |
| 海南 | 关于严格规范土地一级开发管理的通知 | 土地一级开发区域内土地出让收入，实行“收支两条线”管理，严禁与企业进行土地出让收益分成。 |
| 上海 | 关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见 | “城中村”改造地块由农村集体经济组织开发建设，或引入合作单位开发建设的，经营性土地形成“净地”后，可以采取定向挂牌方式出让。 |
| 深圳 | 深圳市城市更新“十三五”规划 | 坚持“双轮驱动”战略，保障制造业用地规模，严格控制工业区块线范围内的 “工改商”和 “工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。 |
| ...... | ...... | ...... |
如何做区域综合开发
开发理念
区域产业综合：区域综合开发的核心是产业体系的打造，而非单一产业发展，需要构建较优质的产业结构。 城市功能综合：需要健全的商务功能、居住功能、科教功能、公共服务功能等城市功能，满足人们衣食住行的需求。 业务类型综合：对参与区域综合开发的企业，涉及到土地整理、工程建设、各种载体建设、资源导入、片区运营等多种业务。 产城高度融合：能否聚集人气关系到区域综合开发的成败，增强人口聚集的黏性需要工作与生活的高度匹配，也即要实现产城融合发展。
开发特点
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土地收储
?征地拆迁
?土地整理
?安置厂房的建设
?还建房建设
?其他开发 -
基础设施开发及运营
?土地平整
?道路与桥梁建设
?地下管廊设施建设
?市政供水、供电、供气、供热、通讯设施建设 -
公共设施开发及运营
?公园、绿地、广场等公共项目建设。
?教育、医疗、展馆、文娱等公共事业项目建设
?其他公用设施建设运营 -
产业开发及运营
?厂房、写字楼、住宅、商业等物业建设
?厂房、写字楼等产业资源导入
?产业资本、人才、创新等运营服务
开发要点
- 确保完备的开发手续
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?区域综合开发是实施大面积的土地开发或一二级联动开发，土地征收、拆迁等涉及到诸多利益、行政、法律等内容，拥有完备的手续是顺利开发的前提。
?开发中必须得到政府的大力支持，协调多方关系，争取优惠政策，降低开发成本和运营难度。
- 制订科学的规划体系
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?邀请知名的设计团队，制订高标准并适度超前的规划体系，为区域发展谋划美好蓝图，便于优化后续资源配置，也有利于获得政府支持，助力项目顺利推进。
?规划设计必须紧密结合城市总规、土地利用规划、产业规划及周边基础条件。
- 创新设计投融资模式
- ?大面积对区域进行综合开发，所需要的工程量巨大，开发周期长，资金需求量大，对开发主体的投融资能力要求极高，必须采用科学合理的投融资模式，才能保障项目持续开发下去。
- 提前导入产业资源
- ?大多数区域开发完成后，后期资源导入都较为漫长甚至导入失败，导致开发目标和投资回报都难实现，因此在开发之前便做好充分调查研究，实施预招商，能极大的提升项目成功率。
产业为核
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人口服务
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居住
住宅
酒店 养老中心 -
政务
公安 司法 行政 税务
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休闲
体育
文化 娱乐 -
民生
教育 医疗 -
出行
汽车 火车 飞机 地铁
就业人口
- 产业
- 研发设计 原材料/零部件 产品制造 批发经营 商品零售
开发模式：
大型项目会涉及到所有的开发模式，单一模式较难成功。
- 政府独立开发
- 政企合作开发
- 企业独立开发
- PPP模式
- 特点
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?对政府的资金实力要求较高
?前期投资风险较大，政府独立承担。
?政府可享受开发的高额利润?政企合作成立股份公司合作开发，利益共享、风险共担。
?有利于发挥政府操作能力和企业创新能力
?减轻双方共同资金压力?企业获取“毛地”后，将其开发成“熟地”后转让。
?便于企业进入二级开发
?企业能够获得土地增值收益，主动性强?政府、企业为相互合作的关系，双方权利和义务明确，保障项目顺利完成。
?政府和企业共同承担投资风险并分享所有收益
- 适用情形
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?规模相对不大，但利润较高的项目。
?投资规模较大，能获得稳定回报的项目。
?投资额相对较小，回报率良好的项目。
?投资额较大，外部环境协调较困难的公益类项目。
典型的区域综合开发模式
盈利模式
三级开发
二级开发
一级开发
?股权投资收益
?增值服务收益
?资本运作收益
?产业经营收益
?物业服务收益
?物业租售
?税收返还
?政府财政奖励
?土地出让金
?土地增值收益
?基础设施运营收益
?政府购买服务收益
中投服务
服务内容
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拿地立项
拿地策划+项目包装+材料编制+项目申报+资源支持+政府沟通
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规划定位
实地调研+案例分析+产业研究+产业定位+产业规划+项目规划+概念规划+机构对接
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投融资服务
需求分析+投融资规划+模式设计+产业基金+机构对接
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资源导入
招商规划+ 项目资源 + 企业资源
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运营服务
盈利模式+管理体系+团队组建+增值服务+平台搭建
拿地立项
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前期准备
?取得主要领导支持
?项目地实地调研
?国内类型项目调研
?…… -
立项申请
?可行性研究报告
?立项申请材料
?项目策划报告
?概念性规划
?…… -
批准立项
?部门汇报
?领导沟通
?材料修订
?…… -
土地获取
?土地出让价格协商
?投资协议签订
?土地出让
?……
规划定位
投融资服务
?投融资规划
?PPP模式设计
?融资路演策划
?投资机构路演实施
?项目滚动开发节奏设计
?产业基金设计
?产业研判
?尽职调查
?股权结构设计
资源导入服务
行业企业诉求 招商区域分析 招商企业推荐 组织保障 团队保障 资金保障 技术保障 制度保障
招商项目梳理 目标企业选择 招商策略 招商工具设计 招商实施保障
招商方式招商举措
运营服务
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运营内容
基础设施服务 公共服务 产业服务 物业服务 ...... -
治理结构
股东会 董事会 管理层
监事会
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组织结构
4种管控模式
部门制 事业部制 母子公司制 委托管理制
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运营制度
公司章程 日常服务管理制度 财务管理制度 内部控制制度 ......
中投优势
丰富的实战经验
- 产业基地规划
- ?中投顾问每年参与多个地方政府专业园区规划，涵盖工业园、产业园、特色小镇、创新园等各类园区规划，协助园区申报各类示范区、 产业基地等。
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- ?中投顾问下属子公司作为合作方，参与多家园区运营管理工作，为园区发展导入多方资源。
- 政府招商
- ?中投顾问拥有专业招商团队，积累了大量企业资源，与地方政府构建了多种合作模式，积极为各地政府提供了有效的招商服务。
- 企业选址
- ?中投顾问一边对接产业园区，一边对接企业投资选址需求，在全国范围内为多家企业寻找了合适的投资发展场所。
专业的产业研究
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品用户 - 20每天接受超过20次
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上市公司投融资大数据
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