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最落地的实操经验
中投顾问下属投资公司作为投资方（甲方），亲自参与多个特色小镇项目实际策划、拿地、投资建设。这种亲自上阵，而非旁边空谈的实操经验，是任何一家咨询机构都不具备的。
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丰富的成功拿地经验
中投顾问为传统地产商、产业地产商、实体企业提供的拿地策划服务，帮助众多客户以合理的价格快速拿地，大大加快了客户的项目进程。
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丰富的产业资源
除了以自身丰富的经验协助客户策划项目，快速拿地；我们还通过多年积累的产业合作资源，为客户的项目导入合作伙伴，充实项目的产业资源；为项目后期的招商运营提供强大支撑。
中投顾问服务
我们提供“产业定位+项目策划+拿地辅导+规划设计+模式设计+产业资源导入”的全流程服务
- 1/产品定位
- 当地资源禀赋
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当地产业基础
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产业发展机会
+
区域产业竞争格局
- 3/拿地辅导
- 政府沟通汇报
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政策谈判
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投资协议
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购地协议
+
项目推进节奏
- 5/规划设计
- 概念性规划
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控制性详规
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修建性详规
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建筑设计
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景观设计
- 7/资源导入
- 规划设计单位
+
建设单位
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基金管理公司
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项目资源
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企业资源
- 2/项目策划
- 总体定位
+
产业定位
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功能定位
+
形象定位
- 4/项目申报
- 申报指导
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申报条件
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申报流程
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申报材料准备
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申报重点把关
- 6/模式设计
- 商业模式
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盈利模式
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运营模式
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融资模式
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产业基金设计
中投顾问项目经验
丰富的项目经验，主导完成了近千家产业园区或地方政府的产业发展规划编制，协助数百家地方政府推进招商工作和提升产业园区运营管理水平
解读小镇
- 政策核心要求
- 特色小镇类型
- 类似载体对比
- 重要特征
- 政策支持
- 发展要素
一个明确要求
发展产业特色鲜明、服务便捷高效、文化浓郁深厚、环境美丽宜人、体制机制灵活的特色小镇和小城镇
注重打造鲜明特色
“三特三聚”促“三生” 三特：特色产业、特色功能、特色风貌 三聚：产业集聚、空间集聚、要素集聚 三生：生产、生活、生态
坚持产业建镇
立足各地区要素禀赋和比较优势，挖掘最有基础、最具潜力、最能成长的特色产业，做精做强主导特色产业，打造具有核心竞争力和可持续发展特征的独特产业生态，防止千镇一面和房地产化。
注重打造鲜明特色
各地区在推进特色小镇和小城镇建设过程中，要立足区位条件、资源禀赋、产业积淀和地域特征，以特色产业为核心，兼顾特色文化、特色功能和特色建筑，找准特色、凸显特色、放大特色，防止内容重复、形态雷同、特色不鲜明和同质化竞争。 聚焦高端产业和产业高端方向， 着力发展优势主导特色产业，延伸产业链、提升价值链、创新供应链，吸引人才、技术、资金等高端要素集聚，打造特色产业集群。
四道严密禁令：
严控政府债务风险、严控房地产化倾向、严格节约集约用地、严守生态保护红线
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- 按区位类型分
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大城市近郊
例：艺尚小镇、基金小镇春温汤镇、稀有金属小镇
大城市远郊
例：高淳国际慢城、莫干山小镇
农业地区
例：宏村、婺源江湾镇、德源大蒜镇
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- 按产业类型分
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旅游发展型
例：大兴安岭北极镇、宜春温汤镇、稀有金属小镇
历史文化型
例： 民国风情小镇、苗文化小镇、赵堡太极小镇
工业发展型
例：袜艺小镇、青瓷小镇、妙笔小镇、茅台镇、灯饰之都
农业发展型
例：蚕丝之乡、柑橘之乡、中药材之乡、月柿之乡
商贸流通型
例：天津武清区电子商务产业园、新疆色力布亚镇
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- 按主体类型分
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龙头企业主导型
例：金华罗店云谷小镇、嘉兴巧克力小镇
企业群体主导型
例：潮州丝绸小镇、台州黄岩模具小镇
- 类别
- 规模
- 产业类型
- 功能
- 开发主体
- 特色
特色小镇-
3平方公里左右
（面积较小） 新兴产业、历史经典产业传统块状经济产业 兼具生产、生活、
生态功能 类型多样 强调小而特、精而美，宜业宜居住
工业园区- 规模不一（面积较大） 工业制造业为主 生产功能为主 一般政府主导 工业特色鲜明
经济开发区-
几十到几百平方公里（可大可小）
工业、服务业为主
高新技术产业聚集 生产功能为主，
兼具生活功能。 一般政府主导 产业较综合
- 旅游区
- 可大可小 旅游产业为主 生态、生活功能为主 类型多样 自然/人文特色
“特而强”
的产业
突出产业特色，专业化发展，小镇主导特色产业应在行业中具有特色性和领先性。
1目标定位
?合理的产业发展目标
?形成产业领导力
?产业协同发展
?提升产业影响力
2高端要素聚集
?技术要素
?人才要素
?资金要素
3效益目标
?经济效益目标
?社会效益目标
?旅游效益目标
4产业功能布局
?通过主导产业用地比例的控制与引导，实现产业功能与空间规划的融合，体现小镇的产业特色。
“聚而合”
的功能
产业、文化、旅游和社区四种功能融合发展，与产业特色、社会经济协调发展，注重空间整合和文化传承
1社区功能
?合理的居住用地规模
?完善的基本公共服务设施
?适宜的人口规模
2旅游功能
?小镇客厅、景区创建、旅游产品
3文化功能
?彰显产业文化
?传承传统文化
?重要文物保护性开发
?推动文化对外交流
?吸收优秀国际文化
4生态功能
?开发生态产品，实现价值提升
?推广绿色建筑技术
?公园绿地建设宜采用分散式网络化布局
?按照海绵城市建设要求，低影响开发
“小而美”
的形态
充分尊重和利用原有的山水格局、自然生态和特色风貌，创建和谐宜居的美丽环境。
1基础设施
?规划完善的路网交通、停车设施、游憩步道系统、给水系统、排水系统、电力系统、电信系统、环卫系统、消防系统等
2形象建设
?保持与自然的和谐关系
?保留历史成长的印记
?注重新旧建成环境协调
?体现地域和特色产业
?强化人性化空间尺度
3文化功能
?智慧小镇
?小镇智慧管控平台、信息化服务平台
?智慧化应用
“新而活”
的体制
将创新体制融入到小镇规划建设与实施的过程中，保障规划长期性和有效性。
1运作主体
?鼓励企业为主体参与
?强化政府引导作用
2运作机制
?特色小镇规划建设工作联席会议制度或者领导小组
?公共服务市场化
?创新投融资方式
?全生命周期化的制度设计
3政策创新
?用地复合开发
?用地性质转变
?创新扶持政策
?完善人才保障
?提升金融服务
?创新政府审批服务方式
- 1土地保障
- ?在增减挂钩前提下，加强利用存量。
?达到要求的小镇给予用地指标奖励（浙江和山东）
- 2财政支持
-
?
部分省份有专项资金支持，另外在已有的相关专项资金中加以倾斜；税收返还政策（浙江省）。
?普遍要求市、县级政府配套资金
- 3融资支持
- ?引导银行增加对特色小镇建设的支持
?鼓励向社会融资，如PPP模式、发行债券等。
- 4人才支持
- ?放宽落户限制，吸引需要的人才等。
?对口帮扶的人才政策（贵州省）
- 5管理权限
- ?赋予示范镇拥有县级权限（河南省）
发展要素
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特色自然资源
3A/5A/5A景区
奇山秀水
九华山、黄山、太平湖奇特地质
小汤山温泉……
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特色文化资源
历史遗迹
竹沟镇革命纪念馆和陵园古韵建筑
青岩镇明清建筑民俗风情
西江镇苗寨非物质文化
赵堡镇太极拳艺术
古堰画乡……
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精而强的产业
工业
诸暨袜产业农业
旧州珍珠大米 南国药都 现代农业高新产业
基金产业……
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优越地理区位
依靠中心城市
20~50公里经济发达区域
20~50公里绍兴、泉州
……
如何打造特色小镇
- 运作模式
- 打造阶段
- 项目定位
- 实施方案
- 功能体系
- 建设标准
- 项目风险
- 成果内容
? 综合分析内部自然、人文、产业资源
? 评估资源对项目支撑能力，并排序
? 外部政策背景、产业发展趋势
? 区域发展方向、经济发展重点领域
? 选择并分析国内外相关成果及失败案例
? 总结发展路径及关键成功因素
? 明确项目整体定位
? 包含：功能定位、产业定位、形象定位
? 包含整体和建筑风格
? 从初期概念规划至修建性、建筑规划逐步推进
? 开发分期
? 一二级开发
? 盈利模式
? 经济测算
? 资源类型
? 导入时序
? 导入方式
? 空间布局
? 营销推广方式
? 介入时间节点
? 运营管理体系构建
? 运营管理服务标准
? 运营管理组织框架
? 运营管理主体选择
功能定位
产业定位
形象定位
原则
满足政府发展诉求满足产业发展诉求满足企业/人群诉求
与区域条件相匹配具有发展可行性
符合区域形象 突出产业特色 便于推广
包含内容
? 内部功能：生产性、生活性、公共服务功能? 外部：与周边城市分工合作、对周边区域带动
? 主导产业方向(一般1-2个) ? 产业发展细分领域 ? 产业发展环节
? 体现产业特色，能够突出产业/资源/品牌优势。
空间规划
（时序）
发展战略及定位
体系设计
（体系）
特色小镇功能体系
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生产性功能
标准厂房、中试车间等硬件载体 孵化中心、产权交易中心等服务平台 研发、设计、培训、物流、营销等中介服务 …
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生活性功能
居住社区 商业网点 农贸市场 公园/广场 …
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生态服务功能
划定特殊区域生态保护红线 实施生态保护 进行生态修复 …
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公共基础功能
医疗教育设施 市政道路交通 通信/电力设施 自来水厂/污水处理厂 垃圾处理站 …
- 投资要求
- 不同省市投资要求不同，如首批浙江省级特色小镇创建对象不少于15亿元，其中旅游、金融、历史经典产业特色小镇不低于10亿元。
- 特色要求
- 特色产业投资需达到60%以上，特色形态明显、特色文化充分挖掘。
- 功能融合要求
- 符合“三生融合”和“四位一体”，需达到生产、生活和生态的融合发展，达到产城人文的四位一体化。
- 高端要素聚集要求
- 具有高端文采、高新技术高科技企业和新型业态
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前期-拿地风险
特色小镇前两年的野蛮生长，使得国家提高标准，也促使各地方政府选择开发建设主体时更加谨慎； 投资方如果不能把“特色产业”讲清楚讲实，在拿地立项环节就有很大的不确定性。
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中期-申报风险
经过前两批名单的审核，相关部委对特色小镇的审核标准越来越严格，靠讲概念的项目完全没有过会机会， 对“特色产业”这个核心的要素愈加重视， 对美丽的环境、特色的文化、完善的基础设置、和管理机制等，都有明确地要求。
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后期-经营风险+摘牌风险
房地产化倾向明显的“假小镇真地产”申报就无法过关， 不能依靠房地产盈利的特色小镇项目怎么设计盈利模式本身就很有挑战性， 所以后期的经营压力是很大的；如果未来开发运营不力，在有关部委的定期测评中，有被摘牌的风险。
项目风险来源
特色产业不实 特色产业不特 特色产业不强 特色小镇不特 特色小镇不美 特色小镇没文化 假小镇真地产 生产生活生态不融合 建设主体实力不强 触碰生态红线 变相政府债务 后期开发运营不实
现状研判及战略目标
政策与背景分析、区域资源环境分析、自身资源禀赋分析、建设条件分析、相关规划解读、战略发展定位
产业发展规划
产业发展现状、产业发展条件及环境评估、产业定位及发展目标体系、产业发展路径、重点产业项目、产业保障措施
小镇空间规划
特色小镇选址及范围、用地布局与安排、功能分区、交通组织、“四线”规划、相关设施配套等
城市设计引导
城市设计整体架构、景观系统、地上地下空间体系、开发强度、建筑风貌、核心区城市设计等
实施方案
经济指标测算、项目安排及实施计划、实施保障
如何申报特色小镇
- 推荐程序
- 审核标准
- 提供材料
国家层面
填报工作
评估考核
候选上报
复核抽查
公布名单
各省（区、市）组织相关县级人民政府做好推荐填报工作。
组织专家评估把关并实地考核，填写专家意见和实地考核意见。
向住建部上报优秀的候选特色小镇，候选特色小镇5年内无重大事故发生。
住建部与发改委规划司、财政部农业司组织专家对各地推荐上报的候选特色小镇进行复核，并现场抽查。
进行特色小镇最终认定，公布特色小镇名单。
省级层面
自愿申报
审核公布
年度评估
验收命名
特色小镇申报每年组织1次。各区市政府向省城镇化工作领导小组办公室报送书面申报材料
省城镇化工作领导小组办公室将申报材料送省有关部门初审，并在初审基础上组织联审，根据联审结果提出建议名单分批报省政府审定后公布。
对列入创建名单的小镇，省城镇化工作领导小组办公室委托第三方评价机构进行年度评估，达到发展目标要求的兑现扶持政策。
对经过创建，达到创建内容标准要求，通过省城镇化工作领导小组办公室评价验收的，省政府命名其为省级特色小镇。
*注：报告编写提纲要求。近3年小城镇建设工作情况、小城镇建设培育工作评估（产业发展、小镇环境、传统文化、设施服务、体制机制）、当前小城镇培育面临的问题、发展目标及政策措施
